שמאים, כך תתנהלו נכון בענף מתקני החניה

איך כדאי לשמאים לתמחר נכון מתקני חניה כדי לשמור על הפרויקט, על היזם ועל הדיירים

התרחבות השימוש במתקני החניה בענף הנדל"ן, לצד ריבוי הדגמים וטווחי המחיר הרחבים, מעמידים בפני שמאי המקרקעין המלווים פרויקטים אתגרים חדשים. תמחור חסר של המוצר במסגרת "דו"ח האפס", עלול להוביל פגיעה בפרויקט ולהקשות על היזם במכירת הדירות.

השימוש במתקני החניה על שלל סוגיהם- מכפילים, חניונים אוטומטיים וחצי אוטומטיים, הפך נפוץ מאד בעשור האחרון. יכולתם של מתקנים אלה למקסם את מספר החניות בתא שטח נתון, הפכה את השימוש בהם לפופולרי בפרויקטים של התחדשות עירונית. גם מגמת ההצטופפות של אזור גוש דן הופכת כלי זה לרלוונטי מאי פעם עבור כל סוגי הפרויקטים- מסחר, מגורים, ואף חניונים ציבוריים.

ואולם, כפי שקורה בדרך כלל עם כניסת טכנולוגיה חדשה לשימוש נרחב- היא מביאה עמה גם לא מעט שאלות וקשיים: אילו סוגי מתקנים יש וכיצד ניתן לדעת איזה מהם יתאים לנו? מהו אופן השימוש הראוי? כיצד יש לתחזק את המתקנים וכיצד לבטח אותם ורבות אחרות. בישראל אמנם נכתב כבר לפני שנים רבות תקן ייעודי לנושא (ת"י 5437) אשר נועד להסדיר את התחום, אך הוא מעולם לא הפך למחייב- עובדה המשפיעה על הבלבול הרב ששורר בתחום.

גם בהיבט השמאות עולות שאלות כבדות משקל, כגון מהי תוספת העלות לפרויקט בניה כתוצאה מהתקנת המתקנים, וכיצד השימוש בהם צפוי להשפיע על ערך הדירות החדשות שיוצעו למכירה במסגרת הפרויקט? מדובר בשאלות חשובות העומדות בבסיס יכולתו של השמאי להעריך את מידת הכלכליות של פרויקט חדש למגורים, במסגרת דו"ח האפס, שאותו נדרש היזם להגיש לבנק כתנאי לקבלת ליווי לפרויקט.

שוק מורכב ומבלבל

בבואם לקבוע את השפעות מתקני החניה על פרויקט בניה חדש, נתקלים השמאים בשוק מורכב ומעט מבלבל. היעדר התקינה והפיקוח מצד המדינה מובילים לכך שישנו מגוון רחב מאד של מוצרים, לא תקניים ברובם, ושל איכויות ועלויות. בהיבט של הערכת השפעת מתקן החניה על שווי הדירות למכירה מושפעים השמאים מתופעה מצערת- ריבוי של תקלות בתחום החניונים האוטומטיים ומכפילי החניה. תופעה זו, אשר מכתימה את התחום, מובילה לירידה של בשווי הדירות הנמכרות עם מתקן חניה לעומת כאלה הנמכרות עם חניה קונבנציונלית, וזו עשויה להגיע במקרים מסוימים להפרשי שווי של 100 ו-200 אלף שקלים.

בצד העלויות, בשוק ישנו כיום מגוון רחב של מתקנים בשלל רמות איכות ובפערי מחירים גדולים, אשר עשויים להסתכם במיליוני שקלים. כאן נקלע השמאי למבוכה, שכן ביכולתו להעריך את עלות החניון במחיר X או במחיר כפול מכך – ללא כלל פעולה ברור. נראה כי רוב השמאים נוטים להעריך את עלות המתקנים הערכת חסר, זאת מתוך הערכה כי מחיר זה מגלם עלות של מתקן סביר ותקני. למרבה הצער, מדובר בשגיאה, אשר עלולה להביא בעקבותיה לפגיעה הן ביזם והן בדיירי הפרויקט העתידיים.

למעשה, מדובר בשני הצדדים של אותו המטבע: בדרך כלל התקנת מתקנים בעלות נמוכה תהיה בסבירות גבוהה לריבוי תקלות, עד כדי חוסר יכולת להשתמש במתקן אשר תוביל לפגיעה קשה בשווי הדירה. בין אם מדובר במכפילים ובין אם במתקני חניה- למחיר הנמוך יש סיבה. מדובר על פי רוב במוצרים לא תקניים, המיוצרים על ידי חברות אלמוניות ומיובאים לישראל על ידי ספקים קטנים ללא מערך שירות שיוכל להמשיך וללוות את הבניין בשנים הארוכות שבהן יזדקקו הדיירים לתחזוקה של המתקן. לעומתם, מאחורי מתקני החניה הנחשבים ל"יקרים" עומדות על פי רוב חברות ותיקות הפועלות עשרות שנים בתחום, בעלות עמידה בתקני בטיחות מחמירים בהתאם לדרישות התקינה הישראלית והאירופאית, והנשענות על חברות בינלאומיות גדולות ובעלות שם.

לפיכך, שמאי אשר מעריך את שווי מתקני החניה על הצד הנמוך ביותר ישפיע על היקף האשראי הבנקאי לפרויקט ועשוי מבלי להתכוון לכך לכבול את היזם למוצר שאינו תקני ולחברה שאין ביכולתה לספק שירות ותחזוקה מונעת.

כיצד כדאי לשמאים להעריך את עלות מתקני החניה?

כיצד כדאי לשמאים, המבקשים להתנהל באחריות, לפעול בסוגיית הערכת עלות מתקני החניה?

ראשית, יש לבצע את הערכת העלויות בהתאם למחיריהם של מוצרים אשר עומדים בתקן הישראלי (ת"י 5437) ובעלי תעודת מכון בטיחות עולמי מוכר כגון TÜV. עמידה בתקן היא רף מינימלי שיחסוך ליזם שאותו אתם מלווים ולדיירי הפרויקט העתידיים כאב ראש רב.

שנית, על המחיר לשקף מוצר אשר ניתן לתחזוקה שוטפת- בין אם על ידי הספק עצמו, ובין אם על ידי חברה אחרת. ממש כפי שלא יעלה על הדעת שמעלית תפעל עשרות שנים ללא תחזוקה, כך לא ייתכן הדבר לגבי מתקני חניה.

שני מאפיינים אלו של מתקני חניה ניתנים לבדיקה פשוטה יחסית: קבלת מידע אודות המוצרים, כולל אסמכתאות מתאימות, רשימת התקנות שבוצעו ואף ביקור בכמה מהן, צפויה לתת תמונה מלאה על העמידה בתנאי הסף שהוגדרו. את הפעולה יש כמובן לבצע לגבי שלושת המוצרים הנפוצים בתחום מתקני החניה: מכפילי חניה, חניונים אוטומטיים (רובוטיים) וחניונים חצי אוטומטיים, ולגבי כל אחד מהם לגבש הערכת עלות עבור "מקום חניה תקני". רק באופן זה יוכלו השמאים לערוב ליזם כי הערכת העלות שסיפקו תאפשר לו רכישת מערכת חניה ראויה.

יש לציין כי כלכליות הפרויקט לא צפויה להיפגע כלל בעקבות הערכת השווי העדכנית, נהפוך הוא. תמחור של מתקני חניה תקניים בצד עלויות הביצוע, תאפשר לשמאי להעריך את שווי הדירות שיימכרו בסכום גבוה יותר, לעומת מצב שבו תמחור חסר יוביל להתקנת מתקני חניה זולים ובעייתיים בפרויקט. באופן זה שומר השמאי הן על היזם והן על הפרויקט.

לייעוץ ללא עלות בנוגע לתמחור מתקני חניה בפרויקט שלכם, אתם מוזמנים ליצור עימנו קשר בקישור הבא >>>