ההשפעה המפתיעה של הפחתת תקן החניה בתל-אביב: תוספת של מאות אלפי שקלים לדירה
רבים חשבו כי החלטת עיריית תל-אביב להפחית את תקן החניה לפחות ממקום חניה אחד לדירה, מבשרת את סופו של עידן הרכב הפרטי בעיר ללא הפסקה. בפועל, תחושת המחסור רק הגדילה את הביקוש והביאה לכך שדירות עם חניה נמכרות כיום במחירים הרבה יותר גבוהים מאשר בעבר. הבדלי המחיר במרכז העיר, בין דירה עם חניה לדירה בלעדיה, עשויים להגיע למיליון שקלים.
החלטתה של עיריית תל-אביב לפני כשנה על הפחתת תקן החניה בפרויקטים חדשים של בנייה למגורים לפחות ממקום חניה אחד לכל דירה, עוררה דיונים נרחבים, בעיקר בהיבט המעשי. שאיפתה של העירייה ללכת בעקבות הערים הגדולות בעולם שתושביהן מסתמכים בעיקר על אמצעי הסעת המונים הינה מובנת, אך רבים תהו האם ויתור על כלי רכב הוא אפשרי במציאות הישראלית, בה צפויות לחלוף עוד שנים עד לתחילת פעילותה של רכבת המטרו.
ישנה השפעה נוספת שמעטים שמו לב אליה, ושאותה ספק אם מישהו יכול היה לחזות. מדובר בהשפעה הדרמטית שיש למהלך על מחירי הדירות בתל-אביב. לדברי גורמים רבים הפועלים בתחום הנדל"ן למגורים, בהם יזמים, שמאים ואנשי שיווק, מיום שבו חדלו היזמים להציע מקום חניה עבור כל דירה חדשה אלא רק עבור חלק מהן, עלה בחדות מחירן של הדירות הנמכרות עם חניה, הנחשבות כיום כ"דירות פרימיום".
כזכור, לפי החלטת הועדה המקומית לתכנון ולבניה מחודש יולי 2020, ברובעי מרכז העיר (רובעים 3,4,5,6) הוחלט להפחית את התקן ל-0.5 מקומות חניה לדירה, וברובעי הצפון, המזרח ודרום העיר (רובעים 1,2,7,8,9) הוחלט על הפחתת התקן ל-0.8 מקומות חניה לדירה.
תל-אביב היא העיר הראשונה בישראל אשר מקבלת החלטה שכזו, ומיד לאחר קבלתה ניתן היה לצפות כי תוביל לירידה בביקוש בבניית חניונים ומתקני חניה. עם זאת, אנחנו בפרומוט מרגישים שבדיוק ההיפך קרה מאז הפחתת תקן החניה בעיר- אנחנו מגלים כי הביקוש לחניות ולמתקני חניה רק עלה, מהסיבה הפשוטה שמחירו של כל מוצר במחסור דינו לעלות. בעבר, היה ברור לכל רוכש דירה חדשה שהוא מקבל גם מקום חניה יחד עם הדירה, כך שלמקום החניה לא היה משקל מיוחד במחיר הדירה.
היום, כאשר לא לכל הדירות יש חניה, פתאום הפכה הדירה עם החניה למוצר משודרג, שעליו היזמים יכולים לגבות תשלום נוסף- וכך בדיוק הם עושים. באזורי הביקוש במרכז העיר עשויים להגיע הבדלי המחיר בין דירה עם חניה לדירה בלעדיה לחצי מיליון שקלים ואף למיליון שקלים כאשר מדובר בפרויקט יוקרה. מוקדם לומר אם עיריית תל-אביב אכן תצליח להפחית את כמות המכוניות בכבישי העיר בעקבות הצעד שביצעה, אבל יכולים לומר בוודאות שמחירם של מקומות החניה, ושל מחירי הדירות ככלל, עלה גם עלה.
על פי בדיקות שמאות אשר נעשו בנושא ואף פורסמו לאחרונה בכלי התקשורת, הוערך השווי של תוספת החניה לדירה ב-400 אלף שקל באזורים הפחות מבוקשים של העיר, אך כאשר מדובר ברובעי המרכז, תוספת התשלום עבור חניה עשויה להגיע ל-700 ואף 800 אלף שקל!
עם זאת, חשוב לומר כי להפחתת התקן ולהתייקרות מקומות החניה יש גם היבט חיובי, הקשור ליכולתם של יזמים בעיר לקדם פרויקטים של תמ"א 38. בחלק מהפרויקטים של התחדשות עירונית לא ניתן להוסיף מטרים לשטח הדירה. במקרים כאלה מקום החניה הוא התמורה החלופית האפשרית היחידה. מאחר שמרכז תל-אביב הוא כיום אחד האזורים הצפופים ביותר בישראל, וערכו של כל מקום חניה כה גבוה, תוספת מקום חניה נתפסת על ידי הדיירים כחלופה ראויה לתוספת שטח לדירה, וכך מתאפשר ליזמים להוציא את הפרויקטים לפועל.
דוגמאות לפרויקטים של התחדשות עירונית במרכז תל-אביב:
