התקדים התל-אביבי: הפחתת תקן החניה מעלה את מחירי הדירות
בין המטרות המרכזיות שהעמידה לעצמה עיריית תל-אביב-יפו, נמצאת גם זו שנוגעת לצמצום השימוש ברכבים פרטיים בעיר. אחת הדרכים לעשות זאת, היא בעזרת תקנה שנכנסה לתוקף כבר בתחילת 2021, לפיה יופחת תקן החניה הנדרש בפרויקטים חדשים לפחות ממקום חניה אחד לדירה. אך אליה וקוץ בה- התקנה הובילה לעליית מחירים חדה של החניות בעיר ובעקבות כך, גם של מחירי הדירות. כעת מסתמן שרשויות נוספות עשויות לאמץ את המדיניות הזו ב-2022. באופן מפתיע, מצידם של היזמים, דווקא צמצום התקנים מאפשר להם להשקיע בדגמים המתקדמים ביותר של מתקני החניה הקיימים כיום בשוק.
תקני חניה חדשים שקבעה הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו עבור בניה למגורים ונכנסו לתוקף בתחילת 2021, עוררו עניין רב וזכו לסיקור תקשורתי נרחב, ובצדק. לראשונה בישראל, החליטה רשות מקומית להפחית את תקני החניה לפחות מ-1, כלומר, לקבוע כי מעתה ואילך לא כל דירה חדשה שתיבנה בעיר תזכה למקום חניה אלא תקן של 0.5 מקומות חניה לדירה ברובעי מרכז העיר (חניה אחת עבור 2 דירות), ותקן של 0.8 מקומות חניה עבור דירה ברובעי שכונות הצפון, המזרח והדרום..
המטרה המוצהרת של המהלך הייתה ניסיון להפחית את כמות המכוניות ואת היקף השימוש ברכבים פרטיים, ולהכווין את הציבור להגדיל את השימוש בתחבורה הציבורית. ואולם בחלוף שנה מיום כניסתה של המדיניות החדשה לתוקף, מתברר כי למהלך ישנה עוד השפעה דרמטית אחת, שאותה לא חזתה העירייה מבעוד מועד- עלייה חדה במחירי החניות בפרויקטים החדשים, ובעקבות זאת עליה חדה במחירי הדירות בכלל.
יזמים בשטח מספרים כי עד היום, היה ברור שלמעט מקרים חריגים, "דירה חדשה סטנדרטית כוללת מרפסת, חניה ומחסן, היא המוצר", כך שהפחתת התקן של עיריית תל אביב יצרה מצב חדש: פתאום החניה כבר לא מובנת מאליה, ודירה עם חניה הופכת בעצם לדירת פרמיום, כמו מיני פנטהאוז, ויש לתמחר אותה בהתאם.
התייקרות של יותר מ-10% במחיר הדירה
ואכן, מספר הערכות שמאיות שנעשו השנה ופורסמו בכלי התקשורת, מצאו קשר ישיר בין שינוי המדיניות של עיריית תל אביב ובין הזינוק במחירי הדירות. זאת על אף שבטווח המיידי, רבות מהדירות החדשות הנמכרות כיום בעיר נבנו במסגרת פרויקטים שעדיין תוכננו לפי התקן הישן. אלא ששוק הנדל"ן כידוע הינו שוק המבוסס על ציפיות, והציפיה בשוק היא כי בעתיד יהיה חוסר משמעותי במקומות חניה.
כך נמצא כי ברובעי מרכז העיר, חלה בתוך שנה אחת התייקרות של 500 עד 700 אלף שקלים עבור דירה עם מקום חניה.
בשכונות המזרח והצפון (שכונות עבר הירקון) חלה התייקרות של 400 עד 600 אלף שקלים, ואילו בשכונות דרום העיר חלה התייקרות של 300 עד 500 אלף שקלים. בסך הכל, נע שיעור ההתייקרות במחירי דירות חדשות עם חניה באזורי העיר השונים בטווח שבין 10% ל-17%. מדובר בשיעורי התייקרות שהנם גבוהים יותר, באופן משמעותי, משיעור ההתייקרות השנתי במחירי הדירות בכלל ובתל אביב בפרט.
לממצאים הללו משקל רב, החורג הרבה מעבר לגבולותיה של תל אביב, שכן כמו בתחומים אחרים, נחשבת תל אביב למובילת מדיניות, שאותה ממהרות לאמץ רשויות נוספות. ואכן, גם בחולון וברמת גן השכנות, אומצו לאחרונה החלטות שמשמעותן צמצום מספר מקומות החניה, ויש להניח שרשויות נוספות יבואו בעקבותיהן. כעת מעניין יהיה לבחון עד כמה צפויה מגמה זו להתפשט לרשויות מקומיות נוספות במהלך 2022.
כשמקום החניה הופך למותרות, הדייר ירצה את הטוב ביותר
משמעות חשובה נוספת, הנוגעת לטיב ואיכות החניות מקומות החניה הנבנים כיום. בעקבות התקן החדש יזמי הנדל"ן אמנם יבנו פחות חניות, אך ירוויחו מהן יותר, כאשר כל חניה וחניה נמכרת עבור מאות אלפי שקלים. מצב זה מאפשר ליזמים להשקיע יותר באיכות החניות.
כאשר מדובר במתקני חניה, מגוון פתרונות החניה הקיים היום מאפשרים ליזמים לא להסתפק בדגמים הסטנדרטיים, אלא לרכוש את הדגמים המתקדמים יותר. גם הדייר, ששילם תוספת של מאות אלפי שקלים עבור מקום החניה, לא יסתפק בפחות מכך.
כך למשל, בתחום החניה האוטומטית, יוכלו היזמים לרכוש חניות המאפשרות טעינה חשמלית, וכן את חנייתם של ג'יפים ורכבים גבוהים. בתחום המתקנים המכאניים, עשוי הדבר להתבטא ברכישת מתקנים טמונים ומוסתרים, שבהם מכסה המתקן משתלב עם הפיתוח הסביבתי, ומאפשר שביל גישה שעליו ניתן לנסוע.
