התמ"א של שקד- כך תשנה תוכנית שקד את ענף ההתחדשות העירונית
יותר זכויות בניה, יותר גמישות תכנונית- וגם חניה איכותית יותר. עיון בפרטיה של החלופה שהציגה שרת הפנים לתמ"א 38, מעלה שורה של יתרונות לעומת התוכנית הוותיקה, אך גם מספר כשלים שטרם טופלו.
חודש בלבד לאחר השבעתה של הממשלה החדשה, כבר פרסמה שרת הפנים איילת שקד תוכנית חלופית לתמ"א 38, שתוקפה צפוי לפקוע באוקטובר 2022. בכך הסתיימה לכאורה תקופת אי הודאות ששררה בשוק לגבי מועד סיומה של תמ"א 38, אשר רבים ציפו כי תוארך.
עם זאת, שאלת הארכת התמ"א עדיין לא הוכרעה סופית, שכן השרה שקד הודיעה שאם לא תאושר תוכניתה החדשה בתוך ארבעה חודשים מיום הצגתה (היינו, עד אמצע נובמבר 2021), היא תפעל להארכתה של תמ"א 38 בשנה אחת, וזאת על מנת שלא להותיר את המדינה ללא תוכנית התחדשות. יש לציין כי אם אכן תאושר החלופה עד נובמבר 2021, הרי שמאותה נקודה, ובמשך שנה, יתקיימו שתי התוכניות- הוותיקה והחדשה- במקביל, זאת עד למועד פקיעת תוקפה של התמ"א.
חלופת שקד כוללת מספר שינויים משמעותיים לעומת תמ"א 38. ראשית, בניגוד לתמ"א, אשר מאפשרת קידומם של פרויקטים בהוצאת היתר בלבד וללא צורך באישור תוכנית בניין עיר (תב"ע), הרי שחלופת שקד מחייבת אישור של תוכנית עבור כל פרויקט ופרויקט על ידי הרשות המקומית, אשר כבר יכלול בתוכו גם את אישור ההיתר. כלומר, לאחר אישורה של התוכנית יוכל היזם לצאת לדרך ללא צורך בהליך נוסף של הגשת בקשה להיתר.
כדאיות כלכלית גדולה יותר להתחדשות
שנית, החלופה מגדילה משמעותית את הישימות הכלכלית של ביצוע פרויקטים שכן היא מעניקה זכויות בנייה רבות יותר משמעותית מאלו שהעניקה התמ"א- זכויות בהיקף של 400% מהשטח הבנוי הקיים במסלול של הריסה ובניה, ובהיקף של 200% מהשטח הבנוי הקיים במסלול של חיזוק והרחבה. על מספר הקומות לא תהיה הגבלה והוא ייקבע על ידי הוועדה המקומית.
גם לרשויות המקומיות ניתן תמריץ לקדם את הפרויקטים על פי החלופה המוצעת, בדמות תוספת שטחי בניה של עד 15% מכלל השטח הבנוי בכל פרויקט, אשר יועדו לשטחי ציבור כגון גני-ילדים, מעונות-יום, בתי-כנסת וכדומה.
יתרון נוסף ומשמעותי של החלופה החדשה על פני התמ"א הקיימת, הוא מתן אפשרות לאחד מספר מגרשים למתחם אחד לשם הריסת כלל המבנים הוותיקים בהם, וניצול כלל זכויות הבניה להקמת מספר קטן יותר של בניינים גבוהים יותר. כך, למשל, ניתן יהיה להרוס ארבעה בניינים ותיקים ולהקים במקומם שני מגדלים, תוך ניצול יתרת השטח שהתפנה לשימושים נדרשים אחרים, כגון גינה או שטחי ציבור. זאת בניגוד לתמ"א אשר חייבה הקמת בניין כנגד בניין ולמעשה לא אפשרה לתכנן מחדש את השטח.
הפריפריה עדיין מאחור
על אף שהתוכנית החדשה של שקד ענתה על כמה מהחסרונות של תמ"א 38, התגובות בענף התכנון והבנייה לתוכנית החדשה היו מעורבות. היו גם מי שציינו כי כמה מכשליה הבולטים של תמ"א 38 עדיין נותרו ללא מענה גם בחלופה שמציעה שקד.
הכשל הבולט מכולם הוא אי-יישומה של התמ"א באזורי הפריפריה, בעיקר בשל חוסר כדאיות כלכלית. זאת, על אף שדווקא בערי פריפריה הרחוקות, דוגמת טבריה, בית שאן או אילת, הממוקמות באזור השבר הסורי-אפריקאי בו הסיכוי לרעידת אדמה גבוה משמעותית, הצורך בחיזוק המבנים הוא קריטי. לדברי המבקרים, התוכנית החדשה אינה מתעדפת בשום צורה בנייה של פרויקטים באזורים אלה, ולכן נראה כי רוב רובם של הפרויקטים ימשיכו להיבנות בערי גוש דן והמרכז.
כמו כן, חלק מהגורמים בענף הביעו דאגה מכך שהתוכנית מותירה כח רב בידי הרשויות המקומיות, זאת על אף שבשנה האחרונה גילו רבות מהן התנגדות חריפה להמשך קידומה של תמ"א 38, ופעלו על מנת לצמצם את היקף יישומה בשטחן. אותם גורמים מעריכים כי כך יעשו גם לגבי חלופת שקד.
הגמישות התכנונית תסייעה לפתרונות החניה
תחום מתקני החניה צפוי גם הוא להיות מושפע מחלופת שקד, אם תיושם. זאת בשל העובדה כי פרוייקטים מסוג תמ"א 38, המקודמים במגרשים צרי מידות, נזקקים על פי רוב למתקני חניה על מנת לאפשר הקמת מספיק מקומות חניה לכלל בעלי הדירות. בין אם מדובר במתקנים אוטומטיים, חצי אוטומטיים או מכפילי חניה- כלל סוגי המתקנים מאפשרים למקסם את מספר מקומות החניה בתא שטח נתון, ולהחנות בו מספר רב יותר של מכוניות לעומת חלופת החניון הקונבנציונלי.
יזמים שייבנו בהתאם לחלופת שקד, אשר צפויה להיות מיושמת גם במגרשים מוגבלים בשטח בלב השטח העירוני הבנוי, יזדקקו אף הם לפתרונות חניה על גבי מתקנים. עם זאת, העובדה שבחלופת שקד ניתן יהיה לאחד מספר מגרשים למתחם אחד, צפויה לאפשר ליזמים מגוון רחב יותר של אפשרויות מהן יוכלו ליהנות. כך לדוגמא, במקום להתקין 10 מקומות חניה על גבי מכפילים בשטחו של מגרש בודד, יוכל היזם לאחד שלושה מגרשים, ולרכוש מערכת אוטומטית מתקדמת בת 30 מקומות חניה.
